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歷史建筑第三方評估難度高 如何評估才能充分發揮價值

2018-10-10 9:55:17      點擊:

    歷史建筑是能反映歷史風貌和地方特色,具有保護價值的建筑。因歷史建筑的特殊性增加了第三方評估的難度,那么如何評估才能充分發揮充分發揮歷史建筑的價值呢,和中正房地產評估小編一起來看看吧。來源:價值領地公眾號

    歷史建筑是指經政府部門確定公布的能反映歷史風貌和地方特色,具有保護價值的建筑。


    但歷史建筑與文物保護單位及不可移動文物的建筑物、構筑物又有一定區別:文物建筑是指具一定文物價值的建筑,歷史建筑則是具有一定建筑價值的建筑。

    歷史建筑包括軍事建筑、宮殿、宗教、祭祀、園林、民用建筑等,本文所探討的范圍僅限于可以自由買賣的民用歷史建筑。目前我國對歷史建筑有兩種保護方式:
    
    1、局部保護,即在保留建筑外貌的基礎上對結構和功能進行改造。由于歷史原因,一批劃撥給國有大中型企業使用的歷史保護建筑,隨著老舊城區改造、國家收儲再利用等,開始慢慢通過補交地價款等方式流入市場,勢必涉及房地產價值評估問題。

    2、完全保護,即開展文物式原汁原味的保留,一般用于非民用建筑。

    與一般房地產價值評估不同,城市歷史保護建筑價值評估的特殊性在于:

    ★  歷史價值多樣性。以上海為例,有外灘萬國建筑博覽群(部分用于民用商業、辦公),也有“新天地”中成片的舊里、新里(住宅),歷史保護建筑可替代性弱,通用性弱,有一定的歷史附加值,且類似別墅,整體轉讓價值遠高于分割轉讓價值。

    ★  市場的特殊性。房地產價格評估中,評估結果是假定估價對象能合法進入市場為前提、于估價時點的公開市場價值。而在歷史保護建筑價值評估中,存在著特殊的交易條件和交易過程,同傳統意義上的“市場公開市場”存在差異。

    ★  最高最佳利用原則的復雜性。房地產估價原則之一的最高最佳利用原則必須滿足四個條件:①以合法為前提;②技術上可能;③ 經濟上可行;④價值最大化。

    要求評估價值應是在合法使用方式下,各種可能的使用方式中,能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式下的結果,這就注定了歷史建筑評估的復雜程度。

歷史建筑評估難點

    從歷史保護建筑的特性上不難發現,評估歷史保護建筑不僅要考慮其特殊歷史背景,還要考慮最佳使用的可能性,這是個復雜的過程。評估歷史保護建筑難點主要集中在公開市場價值難以判斷。

    公開市場價值是指估價對象于估價時點在市場上公開出售并按以下條件可取得的合理價格:

    ★  買賣雙方最大限度追求經濟利益,不因任何特殊利益抬高或降低房地產的真實價值; 

    ★  有一段合理的交易時間,而不是急于出售或購買等特殊交易時間;

    ★  在此期間房地產市場保持穩定;

    ★  買賣程序符合國家法律規定。

    這類房產的可類比實例很少,而且市場又是一個特殊的、不完全的市場,由于買賣雙方的特殊情感和目的導致成交價格存在不確定性,但為了得到一個客觀的公開市場價值,評估結果是需要有假定限制條件的。如何探究到這個假定限制條件下的公開市場價值存在較大難度。

 

歷史建筑主要評估原則


    獨立、客觀、公正原則:要求居于中立立場,實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理價值或價格的原則。

    合法原則:在對歷史保護建筑進行評估時需要注意的是,在確定估價前提時一定要結合當地歷史建筑保護的相關規定,是否允許改變用途、是否允許進行改造,允許改造的程度和深度等。

    最高最佳使用原則:要求評估價值應為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。

歷史建筑評估方法的選擇

    《房地產估價規范》規定:有條件選用比較法進行評估的,應以比較法為主要的估價方法;收益性房地產的估價,應選用收益法作為其中的一種估價方法;具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價,應選用假設開發法作為其中的一種估價方法;在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下,可采用成本法作為主要的估價方法。
 
    歷史保護建筑評估是房地產估價的新領域,如何準確評估其價值一直是業界在探究的課題。我們也總結了如下看法:

    ★  若市場實例符合市場比較法條件時(如上海舊里、新里有較多成交),應首選市場比較法。

    ★  城市歷史保護建筑背后多承載著“歷史故事”,這個難以需要根據實際情況判定是否符合“最高最佳利用”的估價前提,是否符合“合法原則”,然后選用假設開發法作為其中一種估價方法。

    ★  求取歷史保護建筑裝飾裝修改造成本時,應多咨詢擁有保護修復技術的建筑工程裝飾裝修企業和企業的技術人員,應注意改造能否具備現代功能。 這對于歷史保護建筑評估起決定性作用。
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